경매투자(소멸) 유치권, 자문
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보증금이란 무엇입니까?
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민법 제320조(유치권의 내용)
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다른 사람의 재산을 점유하고 있는 사람은 해당 재산에 대한 청구가 필요한 경우 지불을 받을 때까지 해당 재산을 보유할 권리가 있습니다.
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민법 제328조(재산의 상실과 유치권의 소멸)
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1. 유치권 설정의 전제조건
1) 유치권의 이유는 사물로부터의 청구여야 합니다.
2) 만기일이 도래하였을 것 (단, 경매개시등록일 이전에 기한이 도래하였음에 한함)
3) 유효한 유치권을 행사하려면 해당 부동산에 사람이 거주해야 합니다.
(경매 전에 쪼그려 앉아 있어야 합니다. 점유는 최소한 집행관이 현장을 방문할 때 작성되는 재고 보고서에 언급된 경우에만 유효합니다.)
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할당은 간접적으로 할당할 수도 있습니다(잠금 장치, Secom, CAPS 등). 임대차 계약서에 복구 조항이 포함되어 있으면 유치권이 포기된 것처럼 취급되어 인도 명령이 내려집니다.
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2. 유치권 만료 사유: 소유권 상실로 인해 유치권이 만료됩니다.
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3. 기타
임차인의 인테리어 비용을 자신의 비용으로 생각한다면 유치권은 정당한 청구권이 되지 않는다.
* 유치권이 설정되면 Meridian 대출을 받기 어렵습니다.
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서약자에 대한 경고?
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집행관은 경매 직후 현장에 있어야 하며 현재 인벤토리가 생성되는 시점에 배치되어야 합니다.
(그 이후 입주의 경우 유치권이 성립되지 않은 것으로 간주, 즉 매우 불리함)
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유치권은 경매 직후 부지를 방문한 집행관의 현황 보고가 매우 중요하다.
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신청인의 입주실적이 없는 경우에는 입주가 없는 것으로 추정하고 질권자는 낙찰자에게 지게 됩니다.
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신공장의 도급공사가 실제로 완료되었으나 전액이 공제된 경우
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건설 회사는 건설 대금이 징수될 때까지 건물을 계속 점유해야 합니다.
(간접직업도 인정)
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특히, 경매 대금의 경우에는 방문 후 집행관이 작성하여 보고하는 “실태조사”에 질권자의 입주 여부를 기재하여야 하며, 기재하더라도 낙찰 성공시까지 이를 보장하여야 합니다. 나머지 금액을 지불하고 공사비를 징수합니다.
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7억 7,500만 원의 공사비에 유치권을 등록하고 유치권 현수막을 걸었다.
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실태조사에서 공장입구에 보증금 현수막과 컨테이너 사무실이 있다고 언급현수막 당시에는 현수막만 걸려 있었고 공장 내부로 통하는 문은 열려 있었다.
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낙찰자가 낙찰된 후 유치권의 부재를 입증하는 소송을 제기합니다.
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1심(창원지방법원 마산지원 2015가합151호)에서는 낙찰자가 승소했다.
2심(부산고법(창원법원) 2015나23836)에서 건설사(라인홀더)가 항소했으나 항소가 기각(패소)됐다.
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손실 이유는 점유가 계속되지 않았고 집행관의 현 상태 결정 과정에서 점유 부족으로 유치권이 만료되었다는 것입니다.
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유치권은 받았지만 신축 아파트 건축비 27억 원을 전액 빼앗긴 사건
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경매 과정에서 유치권이 신고되었지만 경매 후 집행관이 현장을 방문했을 때 입증되지 않았습니다.
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27억 원에 새 아파트 지은 삼화우, 경매 직후 공사대금 안 받아도 랜덤경매(경매 개시 시기 결정)에서 매입 안 해 현장을 방문한 단속관이 작성한 ‘신고서’에 언급된 사항이 없으면 인력이 없는 것으로 추정되며 유치권도 설정되지 않았다.했다
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재고에는 질권자가 아닌 채무자(소유자)가 점유하고 있는 것으로 표시됩니다.
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판결 내용
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이 경우 집행관은 경매결정 등기를 완료한 후 6차례에 걸쳐 아파트의 현황 및 점유율을 조사하여 2009년 3월 9일 채무자(소유자)의 점유재산상태판정보고서를 작성하였다. 공실로 등재되어 있는 사실로 인한 유치권의 부재 확인
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경매 후 점유 사실이 해당 부동산을 방문한 집행관이 작성한 진술 조사 보고서에 기록되지 않은 경우 점유되지 않은 것으로 판단되어 유치권이 설정되지 않았습니다.
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공사대금 이외의 판매대금의 경우 보유권이 적용되지 않습니다.
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건설사별로 미수금 19억5천만원, 108억원, 44억원, 9000원.
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공사대금에 대한 유치권은 수급인(소유자)과 수급인(수급인) 사이에 있다고 판단되나 수급인(수급인)과 수급인 사이의 보증금은 물품의 매매가격으로 인정되는 경우, 공사비가 아니므로 유치권이 존재하지 않는다.
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대법원 2012.1.26 2011 다96208 판결
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건축업자가 아닌 건축자재 공급자(하도급자)는 건축자재 유치권이 있는 건물에 대해 유치권을 행사할 수 없습니다.
(건물 자체에 대한 채권이 아니라 건축업자에게 매각대금에 대한 채권입니다.)
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이러한 경우는 병원이나 대형 아파트에서 자주 발생하기 때문에 주의 깊게 살펴봐야 합니다.
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임차인이 전문인이라 하더라도 임차인에게 제출한 “법정 및 배당요구서”에 첨부된 임대차계약서 제5조(원상회복)에 “원상회복” 조항이 있는 경우 임차인의 법원은 보증금을 포기한 것으로 간주하므로 임차인은 범죄인 인도 명령의 대상이 아닙니다.
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임차인은 자신의 권리를 신고할 때 분배를 요청했습니다.
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임대차계약서는 분양신청서류와 함께 제출하여야 합니다.
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임대차계약서 5조에는 복구 조항이 포함되어 있습니다.
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임차인은 건물 유치권이 있다고 주장하지만, 원상회복(유치권 면제)을 위한 계약 조항으로 발을 동동 구르고 있는 것으로 보인다.
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낙찰자는 인도청구서에 임대차 계약서를 첨부하여 다음과 같은 내용으로 법원에 제출하였습니다.
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이 경우에는 사정이 분명한 만큼 선취특권이 있는 경우에도 메리디안 대출이 가능하다.
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부동산 인도 주문 신청
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입찰자: 낙찰자
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피고: 임차인(유치권 통지자)
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제2016호 창원지방법원 마산지원 제2016호 타경1416호 부동산 임의경매 사건에 대하여 신청인은 매각대금 전액을 지급하고 별첨 피청구인 명부에 기재된 부동산의 인도를 청구하였다. , 하지만 이 요청은 그가 따르지 않았기 때문에 이루어진 것입니다.
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참고로 피고는 점유권이 없는 OO식당 세입자입니다.
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2016.7.12. “권리신고 및 배당청구권” 당시 첨부된 계약서에는 “제5조. 임대차기간이 만료되면 임차인은 위 재산을 원상회복하고 임대인에게 인계하여야 한다”고 명시되어 있습니다.
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즉, “건물 세입자가 건물을 원래 상태로 복원하고 임대 기간이 끝날 때 임대인에게 양도한다는 계약은 집행할 수 없는 건물 유치권에 대한 각종 유용비 또는 필요경비(대법원 1975.4.22. 판결 73다 2010) 판례에 따라 인도명령을 내리시기 바랍니다.
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부착
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- 1 대법원 판례
- 임차인의 ‘권리신고요청 및 배당요구’ 및 관련 글로벌 계약서 5부
- 택배비(27,000원)영수증 및 부동산 광고 4건
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대법원 1975.4.22 2010다 73 판결
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(판결요지) 건물의 임차인이 임대차종료시에 건물을 원상회복하여 임대인에게 양도하는 약정은 이를 대신하여 조기에 권리를 포기하는 효력이 있는 특약으로 볼 수 있다. 실용주의적이거나 건물에 필요한 비용을 지출한 경우 임차인은 유치권을 주장할 수 없습니다.
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사안이 명확한 만큼 대법원 판결을 첨부한 인도명령을 신청하면 7일 이내에 인도명령이 내려진다.
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임차인은 점유물을 잘 보관하되 법원에 “권리신고 및 배당요구” 시 제시하는 문서인 임대차계약서에는 제5조 원상회복조항(=유치권의 포기)을 규정하고 있어 유치권은 고장난.
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또한 배분을 목적으로 허위임대료를 신고할 경우 경매방해죄로 형사고소가 가능하다.